Simulador de Financiamento

Descubra o valor real da prestação do seu imóvel dos sonhos. Compare sistemas de amortização e veja o impacto do FGTS.

Geralmente 20% do valor do imóvel.
Saldo que será usado para abater o total.
360 meses = 30 anos.

Primeira Parcela Aproximada

R$ 0,00

Resumo do Contrato
  • Valor Financiado (Banco): R$ 0,00
  • Última Parcela: R$ 0,00
Custo Total no Fim do Prazo
  • Total de Juros Pagos: R$ 0,00
  • Total Pago ao Banco (Juros + Financiado): R$ 0,00
Aviso Legal: Este simulador calcula os juros puros (nominais) e a amortização. Na prática, a parcela cobrada pelo banco será um pouco maior devido à inclusão de seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxas de administração (TCA) e eventual correção pela TR (Taxa Referencial).

Entenda as Tabelas: SAC vs PRICE

Ao realizar um financiamento imobiliário na Caixa Econômica Federal ou em bancos privados, uma das decisões mais importantes é escolher o sistema de amortização. A escolha afeta diretamente o valor da sua prestação e o montante de juros que você pagará ao final de 30 anos.

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

É a modalidade mais popular no Brasil. Nela, o valor que você abate da dívida (a amortização) é igual todos os meses. Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros mensais também diminuem. Vantagens: As parcelas começam mais altas, mas vão diminuindo com o tempo. No final do contrato, você terá pago significativamente menos juros em comparação com a Tabela Price.

Tabela PRICE (Sistema Francês)

Na Tabela Price, o valor da prestação é fixo do início ao fim do contrato (sem considerar a inflação/TR). No começo, a maior parte da sua parcela serve apenas para pagar os juros, e quase nada abate a dívida real. Vantagens: A primeira parcela costuma ser mais barata que na SAC, o que facilita a aprovação de crédito para quem tem renda menor no momento da compra.

Vale a pena usar o FGTS na entrada?

Sempre. O simulador de financiamento imobiliário acima permite que você insira o seu saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Ao utilizar esse valor na entrada, você reduz o "Valor Financiado" pelo banco.

Como os juros compostos incidem apenas sobre o valor financiado, cada Real (R$) de FGTS injetado na entrada economiza muito dinheiro ao longo de 30 anos. Além da entrada, a lei permite usar o FGTS a cada 2 anos para amortizar o saldo devedor ou diminuir o valor das parcelas futuras.

Por que a parcela real fica diferente do simulador?

Simuladores de internet (como o nosso) realizam a matemática financeira perfeita. Porém, a lei exige que todo financiamento habitacional inclua dois seguros: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Esses seguros variam de acordo com a sua idade e são somados à parcela todos os meses, além de uma pequena taxa de administração cobrada pelo banco.